Konut krizi kapıda: Faizler frenliyor, kiralar coşuyor!
Konut fiyatları, yüksek faiz oranları ve artan kiralar nedeniyle tartışmaların merkezinde kalmaya devam ediyor. Merkez Bankası’nın 2024 sonunda faiz indirimleriyle kısa vadeli canlanan konut bölümü, yine faiz artışlarına yönelince sakinlik sinyalleri vermeye başladı. Uzmanlar, kentsel dönüşüm, tapu harcı üzere alanların yanı sıra konut sahipliği oranındaki düşüş ve mevduat faizlerinin yüksek seyretmesinin piyasayı olumsuz etkilediğine dikkat çekiyor.
YÜKSEK FAİZLER KREDİLİ SATIŞLARI DURDURUYOR
Konut almak isteyenler, peşin yahut kredili seçeneklerde yüksek faiz oranlarıyla karşılaşıyor. Konut kredisi faizleri yüzde 2,5 düzeylerinden başlayarak alıcılar için maliyetleri artırıyor. NTV’den Burak Taşçı’nın haberine nazaran, bu durum kredili satışları önemli formda zorlaştırıyor. Mevduat faizlerinin yüzde 50’lere ulaşması ise yatırım gayeli konut talebini düşürüyor. İlanların uzun müddet yayında kalması, fiyatlardaki yükselişin durakladığını gösteriyor.
KİRALIK KONUTA TALEP ARTIYOR, ARZ AZALIYOR
Konut sahipliği oranının yüzde 55’lere gerilemesi, kiralık konutlara olan talebi artırıyor. Lakin yeni konut üretiminin azalması, arz-talep istikrarını bozarak kiraları yükseltiyor. Bu durum, kiracılar ile konut sahiplerini pazarlık süreçlerinde karşı karşıya getiriyor. Uzmanlar, kentsel dönüşüm ve tapu harcı üzere yapısal düzenlemelerin piyasayı dengelemek için kritik olduğunu vurguluyor.
UZMANLAR NE DİYOR?
As Yapı Yönetim Kurulu Lideri Haluk Sert, “Şu anda konut bedava” derken şu halde değerlendirmede bulunuyor:
“Bugün 7 milyon liraya alınan bir konut, yıl sonunda yüzde 40 enflasyon varsayımıyla 10 milyon TL’ye yaklaşan bir kıymete ulaşır. Bu da neredeyse en az 3 milyon TL’lik bir sermaye karı demek. Vadeli mevduat kısa vadede yüksek üzere görünse de konut hem kıymet artışıyla hem de enflasyona karşı muhafaza gücüyle öne çıkıyor. Şu anda konut, tabir yerindeyse parasız. Faizlerin kademeli olarak gerilemesiyle birlikte bu avantaj daha da belirginleşecek ve konut, 2025 boyunca yatırımcılar için güçlü bir enstrüman olmaya devam edecek.”
“HIZLI VE ADİL BİR DÖNÜŞÜM SAĞLANABİLİR”
Sert, “Deprem riski yüksek bir coğrafyada yaşıyoruz ve kentsel dönüşüm artık bir tercih değil, mecburilik. Lakin dönüşümün yalnızca bina yenileme değil, bütüncül bir planlama ve finansman modeliyle ilerlemesi gerekiyor. Mahallî idareler, özel dal ve vatandaş iş birliğiyle sürdürülebilir, süratli ve adil bir dönüşüm sağlanabilir. Son sarsıntı, bu mevzuda daha kararlı adımlar atılması gerektiğini yine hatırlattı” diyor.
“FAİZ İNDİRİMİ GÜNDEME GELEBİLİR”
Sert, faiz, kira ve tapu harcı mevzularında şunları söylüyor:
“Yüksek faiz ortamı, konut kredisi talebini önemli biçimde baskılıyor ve yatırım maksatlı alımları da azaltıyor. 2025’in ortasındayız ve Merkez Bankası sıkı para siyasetini sürdürüyor. Enflasyonda kalıcı bir düşüş sağlanmadan faizlerin besbelli halde gerilemesi beklenmiyor. Bu nedenle, mevcut şartların en azından yılın ikinci yarısına kadar devam etmesi mümkün. Lakin son çeyrekte enflasyonda düşüş hızlanırsa, faiz indirimi gündeme gelebilir ve bu da konut dalına kademeli bir nefes aldırabilir.
Tapu harçlarının yüksek olması, vatandaşları eksik beyanlara yönlendirebiliyor. Tahlil için, tapu harcı oranlarının düşürülmesi ya da kademeli hale getirilmesi gündeme gelebilir. Ayrıyeten gerçek beyaz sistemini teşvik eden, ödüllendiren sistemler da devreye alınabilir. Hem devletin vergi kaybını önleyecek hem de vatandaşın üzerindeki yükü hafifletecek yapısal bir ıslahata muhtaçlık var.
“FİYATLARDA YÜKSEK ARTIŞ TEMPOSUNU KAYBETMİŞ DURUMDA”
2025 prestijiyle konut fiyatları, evvelki yıllardaki yüksek artış temposunu kaybetmiş durumda. Nakdî sıkılaşma ve düşük kredi hacmi fiyatları baskılarken, birtakım bölgelerde nominal düşüşler de görülüyor. Fakat enflasyonun yüksek seyrettiği bir ortamda, konutun gerçek pahası geride kaldı. Bu nedenle, faiz indirimi sinyalleriyle birlikte bilhassa yılın son çeyreğinden itibaren konut fiyatlarında yine hareketlenme görülebilir. Fakat bu bir “patlama”dan çok, enflasyonla dengeleme niteliğinde hudutlu bir toparlanma formunda olabilir.
Kiralarda son yıllarda yaşanan sert artışlar, bilhassa büyükşehirlerde ömür maliyetini önemli halde artırdı. 2025’e girerken kira artış suratında bir yavaşlama gözlense de arz-talep dengesizliği hâlâ çözülmüş değil. Barınma muhtaçlığı, göç hareketleri ve konut üretimindeki yavaşlama üzere etkenler kiraları üstte tutmaya devam ediyor. Münasebetiyle kısa vadede manalı bir düşüş beklenmese de artış suratının 2024’e nazaran daha sonlu kalması olası.”
“BEKLENTİ İNSANLARI HAREKETE GEÇİRİYOR”
Mastertürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, “Gayrimenkul inançlı limana dönüşecek” derken, şu değerlendirmeyi yapıyor:
“İki sene evvel, maalesef faiz daha fazla kazandırır derdim. Fakat şu an, iç siyasette belirli durumlar sebebiyle faiz indirimi durmuş olsa da yılın ikinci yarısı aşağı taraflı devam edecektir. Ayrıyeten arzda da hareket başlıyor, inşaat maliyetleri dizginlendi. Hasebiyle konut fiyatlarını üst istikametli baskılayacak bir konjonktür oluştu. Bu sebeple gayrimenkulün tekrar inançlı limana dönüşeceği bir periyoda giriyoruz. Birinci çeyrekte dikkat edin toplam konut satışı %20,1 arttı. Bu beklenti insanları harekete geçiriyor.”
“600 BİNİN ÜZERİNDE ACİL DÖNÜŞMESİ GEREKEN KONUT VAR”
Taş, dönüşüm, faiz, kira ve tapu harcı mevzularında şunları söylüyor:
“Elzem. 600 binin üzerinde acil dönüşmesi gereken konut olduğunu biliyoruz. İstanbul bir mega kent. Burada işin çok ciddiye alınması elzem. Bu manada atılan adımlar yerinde lakin durumu hızlandıracak daha büyük adımlar daha da tesirli olacaktır.
Önceden tapu rayiç bedeli 1 milyon lira olan meskenin gerçek bedeli 2 milyondu. Şu anda tapu rayiç bedeli 1 milyon lira olan yerin gerçek bedeli 5 milyon lira. Makas çok açıldı. O meskenin 5 milyon değil 1 milyon gösterildiğini biliyoruz. Buna mı tahlil isteniyor? Bir keze mahsus, yüzde 1 vergi ile paha artışı beyanı getirilsin. Şu an konutun bedeli 1 milyon lira. Gerçekte 5 milyon lira. Mesken sahibine, 50 bin lira yani yüzde 1 vergi ile konutunu gerçek bedeline getirme hakkı tanınsın. İkincisi tapu harcı düşürülsün, üçüncüsü belediye vergisi düşürülsün. Kısaca emlak vergisinin yine düzenlenmesi lazım. Düzelmediği takdirde, devlet pazarda denetimi düzgünce kaçırır.
Kira fiyatlarında da bir yavaşlama kelam konusu. Lakin bunun daha faal olması için, ikinci konutunu alana getirilen konut kredi sınırlamasının gözden geçirilmesini öneriyorum. Hakikaten ikinci meskenini alan aslında kir arzına dayanak oluyor ve yatırım emeliyle konut alıyor. Bu kısmı tekrar canlandırmak gerek.
“GAYRİMENKUL İNANÇLI LİMAN OLMA ÖZELLİĞİNİ KORUYOR”
Ege Yapı Genel Müdürü Didem Güneş, “Faiz kısa vadeli, konutun getirisi uzun vadeli” derken, değerlendirmesinde de şunları iletiyor:
“Son periyotta yüksek faiz oranları yatırım tercihlerinde kısa vadeli yönelimler oluşturmuş üzere görünse de gayrimenkul, uzun vadede hâlâ en güçlü yatırım araçlarından biri olmayı sürdürüyor. Bilhassa büyükşehirlerde, yanlışsız lokasyonda ve kaliteli projelerde yapılan yatırımların hem kira getirisi hem de kıymet artışıyla yatırımcısına kazandırdığı görülüyor. Gayrimenkulün fiziki bir varlık oluşu, ekonomik dalgalanmalara karşı uzun vadede inançlı liman olma özelliğini koruyor. Faiz getirisi kısa vadeli bir kar sunarken, gerçek lokasyonda yapılan bir konut yatırımı yıl sonunda hem bedel artışı hem de sistemli kira geliriyle daha sürdürülebilir bir yarar sağlayabilir.
“YÜKSEK FAİZ ORTAMI, KONUT KREDİSİNE ERİŞİMİ ZORLAŞTIRIYOR”
Güneş, kentsel dönüşüm, faiz, kira ve tapu harcı mevzularında şunları söylüyor:
“Ülkemizin en değerli gündem hususlarından biri zelzele gerçeği. Marmara’da yaşanan son zelzeleler, bu mevzudaki farkındalığı bir kere daha artırdı. İstanbul’da 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş yaklaşık 450 bin binanın bulunduğunu düşünürsek, kentsel dönüşümün ne kadar hayati bir bahis olduğunu daha net görebiliriz. Bu süreçte kamu takviyesi kadar özel bölümün de sorumluluk alması büyük ehemmiyet taşıyor. Ege Yapı GYO olarak biz de bu alanda faal rol alıyor, dönüşüm projelerine katkı sunmaya devam ediyoruz.
Yüksek faiz ortamı, konut kredisine erişimi zorlaştırıyor ve bu durum doğal olarak bölüme yansıyor. Fakat birebir devirde geliştirici firmaların sunduğu alternatif ödeme planları sayesinde talebin aşikâr ölçüde sürdüğünü görüyoruz. Faizlerin yılın ikinci yarısından itibaren kademeli olarak düşeceği istikametindeki beklentiler, kesim açısından olumlu sinyaller veriyor. Orta vadede daha istikrarlı ve erişilebilir bir piyasa ortamının oluşacağını öngörüyoruz.
“KİRA ARTIŞLARI SON YILLARDA DİKKAT CAZİP BİR DÜZEYE ULAŞTI”
Daha evvel uygulanan süreksiz teşviklerin satışlara olumlu yansıdığını görmüştük. Lakin kalıcı ve kapsayıcı bir düzenleme hem şeffaflığı artırır hem de piyasanın sağlıklı gelişimine katkı sağlar. Örneğin, tapu harçlarında kademeli oran uygulamaları yahut belli kriterlere nazaran indirime gidilmesi üzere modeller kıymetlendirilebilir.
Son devirde maliyet artışlarına karşın, konut fiyatlarının enflasyona kıyasla daha yavaş yükseldiğini söylemek mümkün. Bu da fiyatların bir ölçü baskılandığını gösteriyor. Faizlerin düşmesiyle birlikte biriken talebin piyasaya yansıması durumunda, konut fiyatlarında üst istikametli bir hareketlenme beklenebilir. Lakin bu artışın ani ve sert bir sıçrama biçiminde değil, daha istikrarlı bir seyirle gerçekleşeceğini öngörüyoruz.
Kira artışları son yıllarda dikkat cazip bir düzeye ulaştı. Bu artışta en kıymetli faktörlerden biri yeni konut üretiminin yavaşlaması ve buna bağlı olarak oluşan arz-talep dengesizliği oldu. Önümüzdeki periyotta yeni projelerin devreye girmesiyle bu baskının azalacağını öngörüyoruz. Kira artış suratının yavaşlaması mümkün olsa da bilhassa talebin yüksek olduğu bölgelerde istikrarlı bir yükseliş eğilimi bir müddet daha devam edebilir.”
“TÜKETİCİ, KONUT ALIMINI HİÇBİR DEVİRDE ERTELEMEMELİ”
İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği Başkanı Engin Keçeli, “Tüketiciler konut alımını ertelememeli” diyor. Keçeli, mevduat ve konut karşılaştırmasında şunları söylüyor:
“Şu anda mevduat faizinin yüksekliği ile beşerler mevduata yöneliyor, oradan gelir aldıktan sonra konut almayı hesap ediyorlar. Kiralık meskenler de buna nazaran bedellendiriliyor. Kısa vadede uygun bir tahlil üzere görünse de uzun vadede konut fiyatları artmaya devam ediyor. Hasebiyle tüketici, konut alımını hiçbir periyotta ertelememeli.
Açıkçası her sarsıntıdan sonra kentsel dönüşümlü konuşuyor olmak beni çok üzüyor. Hem bir STK başkanı olarak hem de inşaat şirketinin sahibi olarak gerçekten bunu kendime zul görüyorum. Zira 25 yıl geçti ve her zelzeleden sonra kentsel dönüşümü konuşuyoruz. Kentsel dönüşüm artık ne yatırımcının ne hak sahibinin ne de oburunun keyfiyetine bırakılmadan devletin denetiminde ve regülasyonlar eşliğinde bir an önce bitirilmeli.
“KİRALARDA 3 BÜYÜK SORUN VAR”
Keçeli, faiz, kira ve tapu harcı bahislerinde şunları söylüyor:
“Faizin yüksekliğinin 2 tarafta 2 farklı tesiri var. Bir tanesi orta ve alt gelir kümesi için konut kredi faizlerinin yüksekliği. Alışılmış ki o insanların konut almasını geciktiriyor ve güçleştiriyor. İkincisi de mevduat faizlerin yüksekliği, bu da yatırımcıların ve lüks konut satın alacak insanların konut alımını ertelemelerine sebep oluyor. Mevduat faizleri düşerse A Kümesi ya da lüks konutların satışı daha hızlanacaktır. Konut kredi faizleri düştüğünde ve ulaşılabilir olduğunda bir de tabi kredilerin konut almaya uygun halde geldiğinde fiyat olarak da sayı olarak da uygun hale geldiğinde tekrar piyasanın çok daha fazla hareketlenmesini bekliyoruz.
Sektörün kanayan yaralarından bir tanesi, daima gündeme getiriyoruz. Bilhassa birinci elde tapu zamanlarında ya da insanların birinci tapu sahibi oldukları alışverişlerde tapuların harçlarının düşürülmesi gerekiyor lakin ondan sonraki ikinci ve üçüncü alışverişlerde tekrar yüksek harç sayılarıyla alışveriş yapılabilir. Bu düzelmediği sürece hem merdiven altı alışverişinin artmasına sebep oluyor hem de kesimdeki bilgilerin gerçek manada toplanmasına mahzur oluyor.
Kiraların artış sebebi benim bana nazaran birkaç sebebi var; Bunlardan birincisi yatırımcıların mevduat faizinin yüksekliğinden ötürü mevduata dönüp faiz almayı tercih etmeleri, hasebiyle konut yatırımı yavaşladı. O denli olunca da kiralık konutlarda piyasaya sürülme azalmış oldu. Tekrar mevduat faizleri düştüğünde beşerler yatırım aracı olarak konutu görecek. Boş olan konutlarda kirayı vereceklerdir. Bu da kira fiyatlarındaki artışı zayıflatacaktır.
İkincisi kentin içinde yer alan apartman üniversiteler, ötürü bilhassa İstanbul özelinde çok büyük konut talebi oluşuyor. Bir an önce bu apartman üniversitelerden yerleşke üniversitelere dönülmeli. Kentin çeperlerinde çok geniş topraklar var. Buralara üniversiteler taşınmalı ve hem öğrenci konutları hem de yurtlar yapılarak bu öğrencilerin kentin dışına taşınması sağlanmalı. Bu da piyasaya kiralık sayılar açısından bir rahatlama getirecektir.
Üçüncüsü de kentin desantralizasyonu, burada emekli, işsiz ya da iktisada katma bedel üretmeyen ögelerin kentin dışına taşınması. Onun içinde bir kadro, özendirici tedbirler alınması gerekiyor. O denli olduğu takdirde kent merkezlerindeki konut arzı artar. Sonuç olarak kiraların düşmesi de yeniden konut arzının artmasıyla alakalı.”
“KONUT KISA VADELİ BİR YATIRIM ARACI OLARAK GÖRÜLMEMELİDİR”
Arsavev Yönetim Kurulu Lideri Bülent Öztürk, “Konut fiyatları 3 kat artış gösterecek” diyor.
“Konut hiçbir vakit kısa vadeli bir yatırım aracı olarak görülmemelidir” diyerek Öztürk şunları söz ediyor:
“Şu anda konut fiyatlarının metrekare fiyatları neredeyse maliyetleri civarında hareket ediyor. Bu nedenle ve yüksek faizin de baskısıyla konut fiyatları aşağıda kaldı lakin piyasa harekete geçtiği anda konut fiyatları 2 – 3 kat artış görecek.
2025’in sonunda 7 milyon TL bedelinde bir konut tahminen 10 milyon TL olmayacak fakat önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde bugünkü bedeli 7 milyon TL olan bir konutun pahasının 14 milyon TL-15 milyon TL’ye yükselmesi çok rahatlıkla gerçekleşecektir.
Faiz getirisi ile konutun karşılaştırılması muhakkak hakikat değildir. Ayrıyeten Türkiye’de gerçek enflasyonun %50 olduğu bir noktada, enflasyondan arındırılmış bir halde bakıldığında faizden fazla %5-10 net getiri sağlıyor.
Konutun enflasyondan arındırılmış haline baktığımızda ise önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde tahminen yüzde %100- tahminen %150 civarında artış olacağı kanısındayım.”
“KENTSEL DÖNÜŞÜMLE İLGİLİ TEŞVİK EDİCİ KİMİ EK ATILIMLAR YAPILMASI LAZIM”
Öztürk, faiz, kira ve tapu harcı bahislerinde şunları söylüyor:
“Kentsel dönüşümün incelenmesi gereken birden fazla boyutu var. Bunlardan birincisi ve tahminen de en kıymetlisi vatandaş boyutu.
Vatandaş fedakârlık yapmak durumunda, yani kişi binası için kentsel dönüşüm düşünüyorsa ufak tefek metrekare kayıplarına takılıp da can güvenliğini riske etmemesi gerekiyor.
Bir öteki boyutu ise kamusal eylemler… Kamuda da şu an mevcut yasa maalesef kimi şeyleri engelliyor ve kısıtlıyor. Kentsel dönüşümle ilgili teşvik edici birtakım ek atılımlar yapılması lazım. Yapılmadığı takdirde bu bir seferberlik hareketi olarak başlıyor ancak gerçekleşme noktasında daima yetersiz kalıyor. Bu manada kentsel dönüşüm yasasının yine güncellenmesi gerekiyor. Bu güncellemede de yapılacak en değerli şeylerden biri kentsel dönüşüme tabi olan işlerde vergi avantajının dışında bu inşaatları yapacak müteahhitlere ekstra finansman dayanakları sağlanması. Zira bugün müteahhit maliyet telaşıyla inşa ettiği, kentsel dönüşüm dışında kendisine kalacak yahut öngöremediği bir maliyeti yöneterek ürettiği konutların, satışının da yavaş olacağını düşünerek çok temkinli davranıyor, motivasyonu düşüyor. Kentsel dönüşüm projelerine özel kredilerle finansman sağlanmalı, vergi avantajı dışında ruhsat harçlarında da kesinlikle bir avantaj getirilmeli. Bu ve buna benzeri katkılar yapılmadığı sürece zelzelenin paniği ile başlayan hareket maalesef tekrar tam manasıyla başarılı bir sonuca eremeyecektir.
“SÜREÇ KONUT PİYASASINI SAHİDEN ÇOK ZORLUYOR”
Kredi faizlerinin yüksek olması, mevduat faizlerinin yüksek olması ve bunların ne vakit biteceği bizim çok öngörebileceğimiz şeyler değil. Fakat bu süreç konut piyasasını nitekim çok zorluyor. Kredi faiz oranlarındaki ufak tefek düşüşler bile piyasayı bir anda harekete geçiriyor. İnsanların yaşama ve barınma muhtaçlığını karşılayan bu türlü temel bir esere, faiz oranları düşsün, mevduat faizleri düşsün diye beklemeden kesinlikle kamunun müdahale etmesi lazım. Kamunun da müdahalesi insanları konut edindirmede düşük faizli kampanyalarla olmamalı, bu kampanyaların tutmadığını defaten gördük. Bu kampanyalardaki kredi faizi indirimi müteahhittin üstüne yüklendiği sürece kampanyaya dahil olan konutların fiyatlarını artıyor ve birebir noktaya geri geliyoruz. Bu noktada yapılacak en kıymetli şey inşaatı yapan müteahhittin desteklenmesi, mesela ruhsat harçlarının düşürülmesi, vergi avantajlarının sağlanması, kamu yerlerinin konut arzına uygun şartlarla piyasaya sunulması vb… birtakım majör değişiklikler yapmak lazım. Mevduat düşsün, kredi faizleri düşsün diye bekleyemeyiz. Bu konjonktürün ne kadar daha süreceğini bugün hiçbir ekonomist bile öngöremezken bizim bir yorumda bulunmamız hakikat olmaz. Biz kendi elimizdeki kaynakları nasıl kıymetlendirebiliriz onu belirleyelim.
“EN KIYMETLİ SORUN GERÇEK SATIŞ BEDELİNDEN DOĞAN YÜKSEK VERGİLER”
Buradaki en kıymetli huzursuzluk aslında tapu harcından çok gerçek satış bedelinden doğan yüksek vergiler. Beşerler gelir vergisinden kaçabilmek ismine rayiç bedelden tapu göstermeye çalışıyor. Bu da kayıt dışı para ve gereksiz bir operasyon trafiğinin ortaya çıkmasına sebebiyet veriyor. Burada yapılması gereken en kıymetli şeylerden biri vergi oranının makul bir hale getirilmesi. Çok büyük bir kaçak var, 10 milyonluk TL’lik bir daireyi 1 milyon TL’den gösterip %20 vergi ödüyor, yani 200.000 TL ödüyor oysa 10 milyon TL’ye %5 vergi dense toplamda 500.000 TL vergi ödenecek olsa herkes öder. Yani kamuya aslında yaklaşık 2 buçuk kat daha fazla vergi girecekken, bu yüksek vergi oranı mülk sahiplerinin bir nevi vergi kaçakçılığı yapmasına neden oluyor. Yanlışsız bulmuyorum fakat gerçek olan bu %5 ila %7 oranında sabit bir vergi belirlenmesi, rayiç bedel uygulamasının kalkması gerekiyor. Asgarî değerleme fiyatı üzerinden bir tapu harcı ve vergi ödenmesi gerekiyor. Burada da gerek tapu harçlarında gerekse vergi oranlarında indirime gidilmesi gerekiyor. %20’lik vergi oranının bu cirosal büyüklükteki bir eser için çok yüksek olduğunu düşünüyorum.
“EV FİYATLARI MALİYETLERİNE YÜKSELMEK ZORUNDA”
Bugün piyasada bir metrekare inşaatın yaklaşık üretim bedeli 35.000 TL civarında, bir o kadar da arsa maliyeti olduğunu düşünürsek toplamda metrekare maliyeti 70.000 TL oluyor, yani 100 metrekare bir konutun maliyetinin 7 milyon TL olduğunu görüyoruz. Fakat bu bahsedilen mali sıkılaşma ve ekonomik sakinlikten ötürü 100 metrekare bir konutun Türkiye’deki ortalama satış bedeli yaklaşık 4 milyon TL -4,5 milyon TL civarında. Bu meskenlerin fiyatları en makûs olasılıkla maliyetlere yani 7 milyon TL bandına yükselmek durumunda. Ufak bir ekonomik rahatlamada bile bugünkü fiyatları çok önemli bir halde yükseltecek. Yani bugün sıkışan piyasada düşük seyreden ortalama fiyatların, konut maliyet fiyatlarına yükselmesi bile yüzde altmışlık, yüzde yetmişlik bir artışa sebebiyet verecek.
“KİRALARIN BU KADAR YÜKSEK OLMASI BİRÇOK ŞEYİ ETKİLİYOR”
Kiralarda yükselişin devam edeceğini düşünüyorum. Şu anda konut alımı yapan vatandaşlarımızın büyük bir kısmı profesyonel konut yatırımcısı. Kişi profesyonel yatırımcı olunca doğal olarak hem şu anki uygun fiyatlı konutların kıymet artışından kar elde etmek istiyor hem de yüksek bir kira bedeli ile bugünkü mevduat faizlerine karşı yeterli bir getiri elde etmek istiyor. Türkiye’de gayrimenkul kesimindeki konut sahipliği bu kadar profesyonel yatırımcının elindeyken kira fiyatlarının düşmesini aslında o yatırımcılar istemeyecektir. O nedenle kira fiyatlarındaki yükselişin; yalnızca alım yapan kitleden kaynaklı olarak bile düşme ihtimalinin olduğunu düşünmüyorum. Bunun için yapılması gereken en kıymetli şey birinci konut sahipliğini teşvik edecek sistemlerin uygulanmasıdır. Yani buradaki alıcı profiline şayet, dar ve orta gelir kümesini da dahil edebilirsek, onlara özel, avantajlı konut arz edebilirsek, zati bu şahıslar tıpkı vakitte da kirada oturan bireyler olduğu için, kiralık meskene olan talebi düşürürüz ve otomatik olarak kira fiyatları da düşer. Onun dışında ben Türkiye’de kira fiyatlarının düşmesiyle ilgili hiçbir diğer bir tahlil alternatifi olduğunu düşünmüyorum.
Kira fiyatlarının bu kadar yüksek olması alışılmış birçok farklı şeyi de etkiliyor. Bugün gelirinin büyük bir kısmı ile kirasını ödeyen bir kişinin farklı temel harcamalar için alım gücü kalmıyor. Bu durum öteki kesimleri de etkileyecek bir satın alım gücü zayıflığına sebebiyet veriyor. Bunun en kıymetli delili minimum fiyatın her 6 aylık devirde enflasyondan bile daha fazla artırılmasına karşın kira fiyatlarındaki yüksek artıştan ötürü taban fiyatın maalesef hiç kimseye yetemez hale gelmesidir. Biz kira fiyatlarını düşüremediğimiz sürece toplumsal huzuru ve refahı oluşturamayacağız. Süreç sosyolojik bir kasvete gerçek gidiyor bana nazaran kiralar artmaya devam edecek maalesef, ta ki birinci konut sahipliğini arttıracağımız güne kadar.”
“İKİNCİ MESKENE UYGULANAN KREDİ ORANININ İVEDİLİKLE DEĞİŞMESİ GEREKİYOR”
Lüks Konut Uzmanı Merve Marangozoğlu, konut piyasası, kiralar, dönüşüm için şu değerlendirmeleri yapıyor:
“Konut kesimi uzun müddettir kasvet içinde. Yüksek faiz ortamında yatırım yapılması ya da riske girilmek istenmiyor. Birinci konutunu alacak şahıslar yüksek kredi faizinden yakınırken, nakit parası olanlar da kısa vadede paha kazanmayacağı için parasını mevduata bağlayıp, oradan gelen faiz getirisiyle 6-7 ay sonra almak istediği konutu tıpkı paraya alıyor ve faiz geliri de kar olarak cebinde kalıyor.
Konut bölümünün canlanması için üretimin artması, faizlerin düşmesi, BDDK’nın ikinci konutunu alacaklara yönelik uyguladığı yüzde 22.5’lik kredi kullandırım oranının değişmesi hemen gerekiyor.
“KENTSEL DÖNÜŞÜMDE PEK DE YOL ALINMAMIŞ ÜZERE GÖRÜNÜYOR”
Kentsel dönüşüm uzun yıllardır gündemde lakin yaşananlara ve alınan derslere bakılırsa pek de yol alınmamış üzere görünüyor. Zelzele olduktan sonra hareketlilik oluyor, unutulduktan sonra eski dayanıksız konutlar gördüğümüz üzere yerinde duruyor. Burada konut sahibinin talebine değil bir zorunlulukla konutunun kentsel dönüşüme sokulması gerekiyor. Bunun için de kanun çıkarılması lazım. Uzun soluklu bir iş, kısa vade değil tahminen 40-50 yıl sonra da kentsel dönüşümü konacağımız aşikâr.
“TAPU MASRAFI ÇIKINCA BEŞERLER BURADAN VERGİ KAÇIRMAYA ÇALIŞIYOR”
Tapu harçlarında gerçek bedeli ödeyen kişi sayısı tahminen yüzde 1-2 civarındadır. Onlar da kurumsal iş yaptıkları için bilançolarına yansıtmaları gerektiğinden bu usulü kullanıyorlar. Onun dışında kişisel satışlarda gerçek kıymetini gösteren kişi yok üzere. 10 milyonluk konutun rayiç bedeli 3 milyonsa 3.5 milyon gösterip düşük vergi, harç ödeyip tapu süreçleri gerçekleşiyor. Herkesin bildiği bu durumu devlet yetkilileri de biliyor. Tapu harçları konut alırken hakikaten bir yük oluşturuyor. Kredi faizi, kredi evrak masrafı, ekspertiz, sigortalar derken bir de tapu masrafı çıkınca beşerler buradan vergi kaçırmaya çalışıyor.
Bunun tahlili oranının düşürülüp rayiç bedel evrakı işini ortadan çıkartıp herkesin harç ödemesini teşvik etmekten geçiyor. Böylelikle devlet aslında daha fazla gelir elde etmiş olur.
“25 BİNİN ALTINDA İKAMET EDİLECEK MESKEN KALMADI”
Konut kiralarının düşmesi beklentisi yayılmaya çalışılıyor fakat günümüzde 25 binin altında ikamet edilecek konut kalmadı üzere. 25 bin liralık konutlara da sınıflandırma yapmak istemesem de maalesef alt gelir kümesi bireyler tercih ediyor. İstanbul’un beğenilmeyen mahallelerinde bile eski konutların kiraları yükseliş gösteriyor. Kiralık konutların ilanda kalma müddeti de epeyce kısa bunun nedeni de mesken sahipliği oranının yüzde 70’lerden yüzde 50-55’lere gerilemiş olması. Sosyolojik durumları da göz önüne alırsak kiralarda düşüş değil agresif yükselişler bekliyorum. Konut satışlarının hızlanmasıyla birlikte kredi kullanan mesken yatırım için mesken alan şahıslar bu maliyetleri maalesef kiraların üstüne yıkacağı gerçeğini de göz gerisi etmeyelim.”
